根据7月安居客租赁市场景气度指数显示,全国40城租赁市场景气度指数本月小幅升温至78.8。整体而言,今年毕业季的租赁市场景气表现弱于去年同期,二季度以来整体呈现以价换量的局面。
7月,全国40城平均挂牌租金回落至47元/㎡/月,环比小幅下跌0.9%。自今年2月以来,40城平均挂牌租金已连续6个月呈现环比小幅回落。根据安居客全国40城租赁价格指数显示,本月17个城市租赁价格指数环比小幅上涨。
7月,全国40城租赁新增挂牌房源量环比上涨3.1%,结束了连续三个月的供应收缩态势。根据安居客监测数据显示,本月22个城市租赁新增挂牌供应环比上涨,租赁新增挂牌供应环比下跌城市下降至17个,跌幅超过5%的城市仅4个。
7月,全国40城租赁市场整体需求热度环比小幅上涨0.7%,在6月相对高基数的情况下,本月线上需求热度保持了较好的持续性。根据安居客监测数据显示,本月20个城市线上需求热度环比上涨;北方及西部城市需求表现相对较好,如重庆、呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、天津、哈尔滨等。
7月,全国40城租赁房源挂牌周期较上月基本持平,整体保持在39.4天。其中,20个城市挂牌周期有所缩短。整体来看,一线城市租赁房源去化均有小幅加速。
一、租赁行业动态
1、重点政策解读
Ø 中共中央:加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式
7月21日,《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》正式发布。其中提到,落实好防范化解房地产等重点领域风险的各项举措。加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
解读:根据三中全会的政策解读,加快建立租购并举的住房制度和构建房地产发展新模式是当前的重要任务。坚持租购并举的住房制度,租赁仍是重要的发力点。在房地产去库存的背景下,有望通过库存商品房转化,加大保障性住房的供给。强调构建房地产发展新模式是促进房地产市场平稳健康发展的关键,新模式将更加注重质量和可持续性,减少对高负债、高杠杆的依赖。值得注意的一点,决定中提到需要改革现有的房地产开发融资方式和商品房预售制度,以适应新的市场发展需求。未来,现房销售或将落地实现,开发流程及房企融资方式也将随之产生较大变化。
Ø 深圳:发布社会类保租房细则,力促保障性租赁住房发展规范运营
7月24日,深圳市住房和建设局针对保障性租赁住房发布《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则(征求意见稿)》,旨在细化社会主体出租的保障性租赁住房的管理规定,推动该市保障性租赁住房的快速发展。《细则》规定,社会类保租房的平均租金不得高于备案租金,运营管理单位可按年度调整租金,并需通过市租赁平台重新备案。同时,运营管理单位需对外发布房源信息时,应在市租赁平台同步更新,并明确标识为“保障性租赁住房”。此外,《细则》强调承租人群的优先顺序,如产业园区配套宿舍应优先面向本园区员工出租。在租赁管理方面,明确了运营管理单位的职责,包括及时更新房源信息、核查承租人条件、接受资金监管等。对于新建或既有项目,运营管理单位需上传相关资质证明及房源信息至市租赁平台。
解读:针对社会主体出租保障性租赁住房管理细则的推出,有利于规范保障性租赁住房的租赁管理,确保住房资源的合理分配和有效利用,是对租赁市场有序健康发展的规范补充。一方面,对社会类保租房的平均租金调整做出规范,有利于保障租客权益。另一方面,强调承租人群的优先顺序,旨在保障产业园区配套宿舍优先满足特定需要保障群体的权益,起到保障产业区域职住平衡的目标。
Ø 大连:公开征集已建成存量商品房作为保障性租赁住房项目
为贯彻落实党中央、国务院决策部署,大连市正在开展收购已建成存量商品房用作保障性租赁住房工作。现向社会公开征集已建成存量商品房。征集范围为:大连市主城区为主,优先考虑中心城区已建成存量商品房(住宅和公寓)。征集时间:自公告发布之日起至2024年7月31日。
由市政府选定的“大连市国有房屋经营集团有限公司”作为收购主体实施收购。收购价格以同地段重置价格为参考上限,即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。收购房源要求,房源性质为住宅或公寓,原则上单套建筑面积以70平方米以下为主;房源已取得竣工备案证明;房源权属清晰可交易;优先选取整栋或整单元、可实现封闭管理的楼栋项目,且单个项目满足收购条件的房源要大于等于100套。
解读:本月,多城市针对商品房收储发布相关政策措施,如杭州临安、贵阳、惠州、江门、柳州、昆明、烟台等城市纷纷跟进。由央行牵头设立保障性住房再贷款,地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房,一方面,存量收储有助于降低过剩库存,加速市场供需平衡的恢复,促使房地产成交量企稳回升,稳定商品房价格。另一方面,能缓解房企的资金压力,减轻期房交付的潜在风险。同时,在助力楼市去库存的同时,解决区域的职住不平衡问题,缓解居民的住房困难。
Ø 杭州:发布住房租赁企业信用信息管理办法8月1日施行
7月5日,杭州市住保房管部门发布《杭州市住房租赁企业信用信息管理办法(试行)》,该办法将于2024年8月1日起正式施行。《管理办法》包含适用范围、职责分工及要求、信用信息的采集和认定、信用的评价和等级公布、信用等级应用五个方面,覆盖基础信息、信用信息和公共信用评价信息等全方位指标体系。该制度是全市首个引用杭州市公共信用信息平台中的企业公共信用评价信息,对在本市行政区域内依法注册开展住房租赁经营服务的企业实施信用评价。
解读:杭州这一政策的出台,旨在加强住房租赁行业的管理,规范企业的经营行为,并提高企业的诚信经营意识,以保障租赁当事人的合法权益。通过信用信息管理,促使住房租赁企业遵守法律法规,提高服务质量,减少不规范操作。鼓励企业建立良好的信用记录,推动整个行业的诚信水平提升。政策的制定和实施有助于形成住房租赁市场的长效管理机制,为企业和消费者提供持续的规范和指导。
2、保障性租赁住房动态
二、全国40城租赁市场表现情况
1、安居客全国40城租赁市场景气度情况
根据7月安居客租赁市场景气度指数显示,全国40城租赁市场景气度指数本月小幅升温至78.8。本月,租赁市场整体新增挂牌量较上月小幅回升,结束了连续三个月的供应收紧情况。7月线上租赁访问热度较上月持平,今年的毕业季租赁需求热度表现好于去年同期。
同时,结合挂牌租金水平和挂牌房源去化周期来看,本月全国40城挂牌租金小幅下跌0.9%。在租金持续小幅回落的情况下,本月去化速度加快,挂牌周期下降至39.4天,市场仍呈现出以价换量的态势。整体而言,今年毕业季的租赁市场景气表现弱于去年同期,主要原因在于宏观就业环境转弱,新增租赁需求的下降,导致市场自二季度以来整体呈现以价换量的局面。
2、安居客全国40城租赁价格指数情况
(1)安居客全国40城租赁价格指数
7月,全国40城平均挂牌租金回落至47元/㎡/月,环比小幅下跌0.9%,跌幅较上月收窄。自今年2月以来,40城平均挂牌租金已连续6个月呈现环比小幅回落,挂牌价格表现较弱。根据安居客全国40城租赁价格指数显示,本月有17个城市租赁价格指数环比小幅上涨,上涨城市数量较上月大幅增加;但仍有29个城市挂牌价格环比跌幅在2%以内。整体来看,市场挂牌价格表现强于6月。
一线城市中,本月北京和广州的挂牌价格表现相对平稳。北京本月租赁价格环比上涨1.9%,呈现止跌企稳。值得注意的一点,6月至7月的毕业季,广州的挂牌租金显著回升,在一线城市中相对较好。而上海和深圳则环比小幅下跌0.7%、1.9%。由于受到宏观经济弱复苏的影响,深圳就业需求转弱。今年年初以来,深圳挂牌租金呈现持续走低的态势。
二线城市中,本月北方城市挂牌价格表现相对较强,如乌鲁木齐、呼和浩特、郑州、哈尔滨、长春、济南及太原等城市环比小幅上涨。而上半年表现较好的成都、西安、武汉及长沙等城市环比小幅回落。整体来看,由于北方城市租赁市场内生性需求相对较强,租金对小幅需求的边际变化敏感,夏日旅游及部分新增就业租房需求能有限带动挂牌租金回暖。同时,由于夏季毕业需求释放进入尾声,前期较热的核心二线城市增量需求递减,也带动了挂牌租金环比走弱。
(2)安居客全国40城租赁价格分类指数
附注:
1. 城市范围:全国租赁重点40城;各城市的市辖区,不包括县。
2. 数据样本:数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。
根据7月安居客全国40城租赁价格分类指数显示,本月一室和两室户型的价格表现相对较好。由于本月40城挂牌租金表现相对平稳,环比跌幅收窄;因此,各类户型挂牌价格表现较上月环比回升。其中,一室和两室户型环比上涨城市均达到22个。
城市表现方面,北京、广州、合肥、大连、呼和浩特、青岛、兰州、佛山等城市各类户型环比均呈现小幅上涨。其中,哈尔滨、合肥、大连、呼和浩特、太原、郑州、青岛等城市一室户型环比涨幅超过1%。乌鲁木齐、南京、广州、厦门、太原等城市两室户型表现相对较强。整体来看,本月由于临近毕业季需求释放尾声,核心一二线城市及沿海城市需求回落,北方及西部城市的两室和三室需求表现相对较强。
3、全国40城租赁市场供需表现情况
7月,全国40城租赁新增挂牌房源量环比上涨3.1%,结束了连续三个月的供应收缩态势。根据安居客监测数据显示,本月22个城市租赁新增挂牌供应环比上涨,供应扩展城市数量显著增加。租赁新增挂牌供应环比下跌城市下降至17个,同时,整体环比跌幅收窄,跌幅超过5%的城市仅4个。
一线城市中,北京和上海租赁新增挂牌供应仍呈现收缩,环比下跌7.5%、0.6%。广州和深圳本月新增挂牌供应放量,尤其,深圳新增挂牌供应环比上涨21%。二线城市中,福州、厦门、武汉、长春、南昌、天津及沈阳等城市新增挂牌供应环比涨幅均超过10%。今年,租赁市场新增挂牌供应在一定程度上受到二手房挂牌情绪的影响,部分城市二手房出售意愿较强,或二手房成交相对较好的城市对租赁房源造成一定挤压。整体而言,上半年租赁市场新增供应整体呈现出不同程度的收缩状态。
7月,全国40城租赁市场整体需求热度环比小幅上涨0.7%,在6月相对高基数的情况下,本月线上需求热度保持了较好的持续性。根据安居客监测数据显示,本月20个城市线上需求热度环比上涨;其中,北方及西部城市需求表现相对较好,如重庆、呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、天津、哈尔滨等。
本月,随着毕业租赁需求的逐步释放,前期热点一二线城市需求热度环比回落。一线城市整体需求热度均环比小幅下跌,其中,广州需求热度跌幅相对显著,环比下跌5.6%。二线城市中,成都、福州、合肥、长沙、杭州及武汉等均有不同程度的回落。受到今年夏季避暑旅游及毕业生回流的带动,部分北方和西部城市本月需求热度环比上升,如呼和浩特、乌鲁木齐、大连、兰州、贵阳及哈尔滨等。
4、全国40城租赁房源挂牌周期情况
7月,全国40城租赁房源挂牌周期较上月基本持平,整体保持在39.4天。其中,20个城市挂牌周期有所缩短。整体来看,一线城市租赁房源去化均有小幅加速。各城市由于挂牌租金的涨跌差异及供需情况不同,城市去化速度差异较大。其中,宁波、无锡、石家庄、南宁及乌鲁木齐等挂牌周期下降幅度超过2天,出租较上月有所加速。同时,哈尔滨、南京及佛山等城市挂牌周期上升幅度超过2天。
三、重点10城租赁市场供需表现情况
1、7月重点10城租赁价格供需情况
(1)一线城市:中低价格租赁供需占比持续下降
7月,一线城市中低价格房源供需占比继续小幅下降,同时,对应需求环比也呈现下降。本月,1001-4000元/月/套中低价格房源供应占比小幅下降0.8%,对应需求占比下降1.4%。但5001-20000元/月/套以上价格的房源供需占比均小幅上升,供应占比上升0.92%,对应需求占比上升0.9%。
结合市场各价位供需环比变化来看,本月501-5000元/月/套房源需求环比均小幅下降。其中,1001-3500元/月/套房源需求环比降幅均超过4%,相对更显著。而70001-10000元/月/套房源需求环比涨幅超过4%。7月,随着夏季毕业租赁需求的逐步释放完毕,中低价格的供需占比随之下降。
(2)重点二线城市:供应回升,中高价格需求环比回升
7月,重点二线城市租赁市场也呈现出中低价格供需占比下降的趋势。其中,501-2000元/月/套房源供需占比分别下降1.1%、0.8%。2000元/月/套以上房源供需格局基本稳定。结合市场各价位供需环比变化来看,供应环比整体呈现小幅上涨,如4001-4500元/月/套房源供应环比上涨8.6%。需求方面,501-2500元/月/套的房源需求环比呈小幅下降。4001元/月/套以上房源需求环比上升显著。
2、7月重点10城租赁户型供需情况
(1)一线城市:两室供需占比回升
7月,一线城市租赁户型供需结构中,一室供需占比均小幅下降0.6%。同时,两室供需占比均小幅上升0.6%。本月各户型供需环比变化情况中,除一室户型外,两室以上户型供应环比均小幅上。但由于一线整体需求转弱,各类户型需求环比均小幅下降。
(2)重点二线城市:三室供需占比回升显著
7月,重点二线城市的一室供需占比分别下降0.6%、0.8%;两室和三室供需占比均小幅上升,其中,三室户型供需占比上涨0.5%、0.6%。结合各户型供需环比变化来看,供应环比均小幅上升;一室需求环比下降2.4%,而三室户型需求环比上升2%。