10月16日一大早，杭州房产中介们的朋友圈难得热闹了起来，他们都统一转发了杭州楼市新政——优化住房限购政策。
“市场再不好，我可能也要卷铺盖回家了。”不到一个月，中介冯永（化名）等来了政策调整，要忙起来了。“这一行这两年难做，上午已经接了好几个老客户的电话。”当天上午，他就着手准备带客户看房。
事实上，自9月以来，“放开限购”便成了楼市的最新关键词，已经有包括沈阳、南京在内的多个二线城市先后解除限购。关于杭州将如何调整，近日市场上也出现了多个版本。而随着杭州市住房保障和房产管理局发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》（以下简称《通知》），杭州也正式加入了“放松限购”大军。
尽管相较于全面解除限购的城市来说杭州的新政稍显温和，但这短短六条内容依然不乏亮点，特别是在二手房交易方面有所创新。而从今天的市场反应来看，冯永告诉银柿财经，“今天二手房挂牌量很明显增加了”。
二手房交易市场有望迎来利好
“之前的二手房政策，在限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。”冯永表示，根据《通知》内容，这次调整就意味着非限购区域内出售二手房的“满二唯一”条款取消，交易成本或有所下降。
银柿财经注意到，虽然杭州此次新政并未提及增值税全面5改2，但由于主城区外的六个区已解除限购，因此将不再适用于2022年“517新政”中有关增值税的规定。有分析认为，这一调整将对余杭、萧山、富阳、钱塘、临平等城区的二手房价格体系带来较大影响，一定程度上能够刺激交易。
杭州新政此次的另一大亮点是法拍房不再限购。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，前期房地产市场活跃，创业创新、民营经济比较繁荣，多与房地产抵押有关。目前，因为市场下行，叠加经济运行形势不太乐观，司法拍卖也比较多，对这类型住房取消相关购房资格，有利于解决司法拍卖导致的房源滞销问题。
不仅如此，杭州此次还提及了二手房贷款年限可以增加的概念：若使用住房公积金贷款购买二手房，房龄与贷款期限合计年限由不超过50年调整为不超过70年。在易居研究院研究总监严跃进看来，这一政策也将有助于二手房市场的盘活。
事实上，在新政发布之前，杭州的二手房市场多少有些“不温不火”。据杭州贝壳研究院数据显示，今年9月杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房4973套，成交量不及8月的5395套。
但从挂牌量、带看量上看，市场出现了积极信号。在8月挂牌量反弹的基础上，杭州9月挂牌量环比再提升19.94%，同比去年9月提升22.47%；9月带看量也有所提升，环比提升8%，同比提升34%。
带看、挂牌数据向好，成交却不升反降。有业内人士分析称，其中一个原因是不少购房者仍在观望，期待还能有更多政策落地。“我负责的区域二手房库存高，几个地方房价也在走低。”提到自己负责区域的二手房情况，冯永有些头疼。“今天出台的这个政策主要目的是稳市场、去库存，希望行情有所好转。”
首套资格易，但优先摇号资格难
除了利好二手房之外，在中介王琴（化名）看来，这次杭州取消限购，还会刺激那些有刚性需求、置换房子需求的购房者。
在此次政策中，最明显的便是住房限购范围的调整，由原来的上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。其余六区和外围三县市不再限购，且不占用限购区名额。
这就意味着奥体（萧山）、未来科技城等热门板块不再受套数、户口和社保限制，外地人也拥有了杭州非限购区的购房入场券。
另外在限购范围内，购房人门槛也有所降低，只要有杭州户口，即可购买2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在本市限购范围内限购1套住房。
不过值得一提的是，杭州在送给全国人民杭州“房票”的同时，还兼顾了本地和原有刚性和改善型购房者的权益，具体体现在无房家庭认定标准有所提高并且摇号规则依然适用。
在无房户认定方面，在原有三类人群（已婚无自有住房记录满3年，离异单身满3年且无自有住房记录满3年、30周岁以上未婚单身无自有住房）的基础上，增加了“非户籍家庭还需满足在购房日前已在本市连续缴纳36个月社保或个税”的规定。
有分析认为，这样一来，摇号的无房户认定更显公平。即便外地人拥有了购买非限购区热门板块的房票，但由于社保的硬性要求在，不具备无房户优先摇号资格的话，很可能无法入围。
限购区和非限购或实行差别利率
政策的另一大亮点在于首套房按“区”认定。在“认房不认贷”实施过程中，对于家庭成员在当地名下住房的核查，购买限购范围内住房的，只核查购房家庭在限购范围内的住房情况；购买非限购范围内住房的，只核查购房家庭在所购房屋所在区、县（市）的住房情况。
这就意味着除了限购四区是一个整体外，其他城区的首套房认定标准都以区为单位，且各区之间互不相通。理论上一个在杭州无房的人，如果想在限购区、其余六区和外围三县市分别购房，则可以同时享受多个首套名额。
冯永手上的一名老客户就已经打算开始预约看房。“这个客户在西湖区、余杭区各有一套房，打算在西湖区置换一套比较好的学区房。”冯永表示，按照现有的“住房认定标准”，限购四区和非限购区住房情况互不相通，这个客户的购房资格就不成问题了。
银柿财经注意到，《通知》中提到，首套、二套的具体首付比例和存量房贷利率根据人民银行浙江省分行的单独文件执行。不过截至发稿，相关细则尚未发布。
但据都市快报消息，橙柿记者从农行、中行、建行三大银行获悉，杭州调整住房贷款政策，今起实行。新政为“限购地区首套首付25%，二套35%，二套利率+30bp（基点）；非限购地区首套首付20%，二套30%，二套利率+20bp（基点）。在此之前，杭州首套首付三成，二套首付四成，二套利率LPR+60bp（基点）。”
这一调整也符合市场此前的预期。有分析人士称，限购区有倒挂红盘，为了一定程度上抑制投资效应，不排除限购区的首付比例会略高于非限购区。
银柿财经致电银行核实落实情况时，工商银行(601398)杭州分行一位信贷经理表示，目前仅出台了限购地区政策，网签日为今天的已开始执行，但非限购地区政策如何调整则尚不清楚，还没有具体政策。房产中介方面则表示限购区和非限购区均已开始执行。
受访者提供
“情理之中”的调整
从全国范围来看，杭州是房地产政策优化较为频繁的城市。在不少分析人士看来，杭州活跃房地产市场有一定的迫切性，因此此次调整也在情理之中。
李宇嘉认为，近年来，杭州是国内城市中土地供应规模较大的城市之一，近年来杭州出让了很多地块，前期采取价格倒挂的销售模式，导致需求踊跃入市，现在价格倒挂的形式在明显缓解，结果就是，二手房挂牌量非常大，迫切需要活跃房地产市场。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也表示，结合杭州今年以来的楼市表现来看，新房、二手房复苏持续力相对不足，尤其是进入二季度以来，下行趋势较为明显，其中，新建商品住宅成交自4月份起连续下降5个月，尽管9月份止降回升，但单月成交量仍低于去年同期3余成，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月杭州新建商品住宅成交6104套，环比上涨20.1%，同比下降31.6%。与此同时，从诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数来看，9月杭州情绪指数为-0.76，处于观望区间低位水平，价格上涨动力偏弱。
关荣雪指出，整体来看，持续优化购房政策是合时宜的举措，由于杭州本身需求较为旺盛，楼市具备一定的韧性空间，同时人口流入增加潜在购房需求等，期待本次限购政策的适度调整将会起到一定的提振效果。