大学毕业后在北京打拼了几年的晓琳手里有了一点积蓄，一直渴望能拥有自己的住房，但家境一般，父母无力支援她。晓琳的大学同学晓燕比晓琳情况稍好点，她俩至今都没男朋友，不同的是，晓燕并没有一定坚守北京的想法，挣点钱或许就回老家工作、结婚。近日，晓琳跟晓燕商量，能否两人共同出首付，在北京买套二手房？这样一来，一是不用再租房；二是贷款利息共同还，不同的是，利息付过后房子属于个人，房租付再多年房子也不属于自己；三是北京房价坚挺，过几年房价上涨后，卖掉两人分钱也是值得的。晓琳的这个想法让晓燕动了心。
那么，面对未来的不确定性，不以家庭为单位，而是选择非配偶或无血缘关系者拼单买房，这种新型合伙关系是否合法？有何潜在风险？合伙关系中的各方权益又该如何保障呢？
自愿拼单买房且不违反法律强制性规定的行为是合法的
北京四中院法官助理白雪表示，拼单是现代年轻人生活中一种颇受欢迎的消费方式，一些年轻人急于通过购房投资保值、增强城市归属感，选择了与志同道合的友人拼单买房。
“拼单买房本质上是共同买房。”白雪说，我国民法典第297条规定：不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有；共有包括按份共有和共同共有。同时，意思自治是民法的基本原则，民事主体有权根据自己的意愿从事民事活动，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，并自觉承担相应的法律后果。因此，只要拼单买房各方自愿，且不违反法律强制性规定，这一行为即是合法的。
拼单买房由于购房资格限制、房贷限制、税费及各方利益均衡等多种因素，有时，各方会将房产仅登记在有购房资格人的名下，而其他方仅根据合伙购房协议或共同购房协议对房产持有一定份额，这种按份共有或约定的共同共有未登记在不动产登记簿上，不具有对抗善意第三人的公示效力，但合伙购房协议的各方都明确各自持有的份额。
北京中闻律师事务所合伙人王维维律师表示，与非直系亲属的同学、朋友一起拼单买房在法律上是允许的。这种行为本身是否“靠谱”，取决于购房人之间的信任程度和签订协议等保证措施。如果各方信任彼此，且能够在明确的法律协议下进行购房，这种方式并不会产生问题。
不过，白雪强调，必须注意的是，由于房产的实际权利人与登记簿上登记的所有权人不一致，各方在买房后可能会引发一系列争议，因此拼单买房需谨慎。
拼单买房有多人共同购买和代持形式两种模式
非婚关系购买房产大体有两种形式：多个人直接共同购买和代持形式购买。白雪说，民法典规定共有包括按份共有和共同共有，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。不是夫妻关系的多个个人在法律上的共有方式分为按份共有和共同共有。
代持购买商品房是指多个人“合伙”购买商品房，该商品房登记在一个人名下的情况。此外还有不限于“合伙”内成员的代持情况，俗称借名买房，比如签订代持协议，约定代持人（出名人）仅代替借名人持有房产，并不享有任何权利。
民法典第216条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，登记在代持人名下的房产在权利外观上属于代持人所有，当代持人私自抵押或出售房产、代持人对他人负有债务或者死亡等情况发生时，极易产生房屋权属纠纷。
白雪举例，张某与李某签订书面借名买房协议，双方约定由张某作为借名人并保管房产证，后来李某（出名人）以房产证丢失为由骗补新证后将房屋出售给案外人，并将房屋进行过户登记。张某起诉至法院，要求确认与案外人签订的合同无效并要求确认房屋产权归其所有。
拼单买房需考虑潜在风险
拼单买房虽然未被法律禁止，但总体而言限制较多，实际操作流程较复杂。白雪表示，在充分考虑好“合伙”人选以及全面了解购房相关政策基础上，如果购房者还想通过拼单实现尽快拥有住房，需要考虑以下风险。
贷款风险。即使多个人共同购买商品房，依然可能资金不足，需向银行申请住房贷款，但商业银行一般仅支持直系亲属作为共同还款人。因此，“合伙人”需要通过内部协议方式约定共同还款事宜。
使用问题。拼单购买的房屋属于所有出资人的共有财产，不论用于自住还是用于资产保值，“合伙人”之间均有可能产生分歧。在装修、居住、售卖、出租、抵押等过程中，决策权很难属于一个人，需要多人协商约定。
分割争议。拼单买房的“合伙人”如果想要“散伙”，房子的分配问题往往会成为争论的重点。民法典第303条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。因此“合伙人”之间对相关事宜进行约定极为必要，如果没有约定或约定不明确的，视房屋的共有方式分别处理。
其他不可预知的潜在风险。比如登记权利人欲独占合伙房产份额、拒不过户、私自变卖房产、因个人债务导致房产被查封执行、分家析产被分割等潜在风险。白雪举了一个案例，夏某和钱某签订房产确认协议，约定房产为两人共有，协议中特别约定房产未经双方同意不得私自买卖、转让、用于任何抵押。由于在购房时所有手续都由钱某出面办理，夏某基于信任同意将房产登记在钱某一人名下。后钱某因投资需要，悄悄将房屋办理抵押登记，后因无法还款，经债权人申请，法院对该房产进行查封。夏某此时才意识到应当办理房屋登记手续，但房产已被抵押无法办理，夏某遂诉至法院，请求法院确认其享有该房产的所有权份额。法院认为，该案不属于不动产登记错误的情形，原被告的协议不能产生物权变动的法律效力，在签订协议时双方应当预见并承担可能存在的潜在风险，因此，驳回了夏某的诉讼请求。
谈及拼单买房的潜在风险，王维维认为，首先是购房人之间的信任问题，合伙购房要求双方或多方在金钱和责任上有高度的信任；其次是财务问题，要考虑到合伙人中可能有人无法按时支付按揭等费用；还有，购房过程中可能出现资金分配不均，导致产生矛盾；此外，购房人未来要共同居住，也要考虑到生活习惯、价值观的不同，购房人之间可能会在房屋维修、管理费用等方面产生意见分歧；再者，房产未来的价值可能上涨或下跌，购房人之间还可能在分配增值收益方面产生纠纷；最后，如果其中一位合伙人想退出合伙购房，可能较难找到合适的解决方案。
筑牢风险防火墙才能使买房“拼”得更安心
“树立风险意识是保护权利的基础，通过有效方式筑牢风险防火墙才能使买房‘拼’得更安心。”白雪说，规避拼单购房风险首先要明确共同共有和按份共有的区别。不同的登记方式产生的法律后果不同，分割方式也不同。
要签订书面合同并进行公证。俗话说“亲兄弟明算账”，再亲密的合作伙伴在面对利益纠纷时也难保持清醒理性。因此，白雪建议购房前双方必须签订书面合同，尽可能地详细约定，明确各方的出资及所占份额、贷款方式、相关税费、房产证权利人登记信息、物权行使权利分担（占有、出租、使用、收益、处分等）、物业管理费等房屋支出费用如何承担、中途退出相关问题、可能涉及未来的房产处置、违约责任以及风险承担等，要着重设定房屋处置决策及利益分配机制，最大限度降低未来的法律风险。
另外，要注意隐形共有权人。白雪说，“合伙人”中如果有已婚人士或未来有婚育计划，其配偶也会对该房屋享有一定权利，这种情况容易增加“合伙人”产生矛盾的概率。
还要详细约定银行还贷事项。拼单买房申请住房贷款通常有两种形式：一是由其中一人申请住房贷款，其他人作为共同还款人；二是多人申请住房贷款并各自还贷。由于商业银行对共同还款人有资格限制，所以前一种形式在非婚关系拼单买房中较为常见。现实中因还贷问题极易引发纠纷，因此，针对银行贷款，白雪建议在合伙购房协议中特意注明各自的还款方式，并在日后共同还贷时对相关转账标注“还贷”等字样，避免产生纠纷难以自证的问题。
王维维提示，购房人在购房前，要注意以下几点：在房产证上，要确保所有购房者的姓名都被列出、并明确比例，以免产生产权纠纷；购房双方应签订详细的合同，明确房产产权比例、维护费用、税费分担等相关事项。如果需要贷款购房，还应约定相关贷款事项；合买房子会涉及风险分担问题，如一方出现违约行为、贷款违约等，需要明确各方的责任和义务；合买房子可能会对双方的关系产生影响，务必保持良好的沟通，避免产生不必要的纠纷；预先考虑未来可能出现的问题，如某一方需要出售房产、离婚、破产等情况，应提前做好相关安排。因此，建议拼单买房人应在专业人士的指导下提前签订协议，明确购房目的、房产权益分配、负责支付的费用分配、解决纠纷和违约责任分配等内容，还应该在协议中明确各方的权利与责任，如维修、管理费用、房产价值增减处理等。此外，协议中还应该明确退出机制，包括如何处理房产权益，如何补偿退出的购房人等。
王维维建议，购房人可设立共同账户来管理购房资金、支付按揭和其他相关费用，以确保资金透明和公正分配。
“通过以上措施，虽然无法完全消除风险，但可以尽量减少合伙购房过程中可能出现的问题。”王维维说。