近日，北京市住建委发布《关于规范本市保障性租赁住房租金管理工作的通知（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）。“意见稿”以北京市房屋租赁管理规定为基础，结合北京市保障性租赁住房（简称“保租房”）发展的实际，坚持市场化方向，简化管理程序，提出保租房租金确定、租金备案、租金调整等具体要求。
业内分析指出，北京市住房城乡建设委牵头起草上述“意见稿”十分必要，也很及时。随着未来该通知的出台和实施，也将对其他城市产生借鉴意义。
保租房可根据朝向、楼层、装修、配备等实行差异化定租
据悉，2022年，北京市政府办公厅印发了《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（京政办发〔2022〕9号）（简称“9号文”），提出大力发展保租房，加快解决新市民、青年人等群体住房问题。“十四五”期间，北京市计划通过新建、改建、盘活闲置住房转化等方式，建设筹集保租房40万套（间），部分项目已陆续投入运营。在此背景下，北京市住建委对已运营项目进行调查研究，从租金管理环节提出管理意见，进一步完善保租房政策体系。
此次的征求意见稿是以北京市房屋租赁管理规定为基础，结合北京市保租房发展的实际，坚持市场化方向，简化管理程序，提出保租房租金确定、租金备案、租金调整等具体要求。
其中，在租金确定上，保租房项目租金由持有运营单位确定，且应当低于同地段同品质市场租赁住房评估租金。市场租金水平由持有运营单位委托专业房地产估价机构评估确定，可分别评估确定同类型同品质市场租金水平，分为成套住宅、公寓、宿舍三类；备案程序方面，保租房租金备案全程网上办理，持有运营单位在管理系统中提交相关依据材料，平台自动即时备案，提高工作效率。
“意见稿”明确，保租房持有运营单位委托专业房地产估价机构对租金进行评估，房地产估价机构应当根据项目住宅型、公寓型、宿舍型分类设计情况，以及同一项目房屋不同品质的实际，分别评估确定同类型同品质市场租赁住房评估租金。同户型、面积相当的房屋，可根据朝向、楼层、个性化装修装饰、家具家电配备等因素，实行差异化定租；住宅型保租房租金按照每月每建筑平方米计价，公寓型和宿舍型保租房租金按照每月每间计价。
而在租金涨幅方面，“意见稿”指出，北京市保租房采取市场化运营，租金可随市场变化调整；持有运营单位可动态调整保租房项目备案租金，项目备案租金上涨的，年度涨幅应低于项目周边同地段同品质市场租赁住房租金涨幅，且不高于5%。持有运营单位调整项目备案租金后，应按照本通知规定在服务平台重新提交备案，调整后的备案租金价格仍应低于市场租赁住房评估租金。
政策“打补丁”完善租金细则，北京保租房形成闭环
清华大学建筑学院可持续住区研究中心联合主任孔鹏指出，2021年7月，国务院办公厅在“关于加快发展保租房的意见”中提出，保租房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。其中，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，这条政策比较好执行。租金方面，低于同地段同品质市场租赁住房租金。到2022年，北京“9号文”指出，合理确定租金，保租房项目租金应当低于同地段同品质市场租赁住房租金水平，其中，利用企事业单位自有土地建设的保租房，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。但是这条政策比较难执行，当时也并未出台相关细则，现在随着保租房的逐渐入市，必然需要把相关细则补充清楚。
“此次补充文件相当于把之前关于租金应用落地的操作方法做了具体的说明，相当于实施细则，把之前的政策变得有操作性，比如用什么平台来管理、怎么定价、如何调整等问题，都有章可循，因此，从这个角度来讲，此次的征求意见稿还是具有很大意义的。此外，该意见稿加强了平台管理的内容，保租房毕竟是给新市民和青年人提供的保障性房屋，不可能走纯市场化的道路，国家也在金融、REITs等方面给了不少补助性政策，由此也意味着保租房方面真正、彻底地形成了闭环。”孔鹏表示。
孔鹏进一步指出，我国在制定政策上越来越从容，越来越有章法，比如，保租房刚开始时，让市场先跑一段，今年开始，随着保租房项目的陆续上市，把政策“补丁”打上，这是一件好事，由此可以保证保租房是在一个受政府监管的体系中运作，而且独立第三方的评估也很有意义。
“这里有一个潜在逻辑，如果供应的保租房低于市场的50%，意味着会拉低市场的平均租金；如果保租房供应量规模上去之后，那市场的平均租金就不可能快速上扬，这可以起到‘定海神针’的功效，因为现在房价较高，如果租金再快速上扬，那么新市民和青年人的生活以及新型城镇化，包括高质量城市发展带来的产业、要素压力就很大，从这一层面上分析，保租房不仅仅只是解决住的问题，它还有平抑租金的意义，现在把细则补充之后，就更为完整了。”孔鹏如是说。
北京住房租赁管理走在前列，对其他城市有借鉴意义
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，保租房既有保障性质，又坚持市场化运营，是近两年大力发展的租赁住房类型。此次北京市住建委牵头起草“意见稿”十分必要，也很及时，文件出台后将对进一步做好保租房项目租金管理，规范项目持有运营单位租金评估等工作发挥重要的作用。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，该政策旨在规范保租房项目租金管理及其持有运营单位租金评估、确定等工作，使保租房项目的租金确定、租金涨幅及备案程序等有章可循，既提高了管理效率，也促进了保租房市场平稳健康发展。
赵秀池进一步表示，北京市率先推出保租房租赁管理通知，对其他城市起到表率作用，有一定借鉴意义，预计其他城市也会陆续推出相关规定。
“北京的住房租赁管理一直走在全国前列，包括率先出台《北京市住房租赁条例》等，这次制定保租房租金管理的通知也是较早的。此外，在起草过程中，北京参考了上海、杭州等城市的做法。随着该通知的出台和实施，也将对其他城市产生借鉴意义。”赵庆祥如是说。