（上海市印发公积金住房贷款政策通知。图片来源：上海住房公积金网）
2024年刚开始，上海市就燃起了楼市提振的“第一把火”。
日前，上海市住房公积金管理委员会发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》（以下简称“《通知》”），主要对第二套改善型住房的认定标准和第二套改善型住房的最低首付款比例进行调整。其中，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区和嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山区、金山区6个行政区全域的，最低首付款比例进一步降为40%。
在2023年相继调整普通住宅标准以及优化信贷政策后，上海市进一步优化公积金贷款政策，也被业内普遍认为是提振楼市消费的应急之举。上海链家研究院统计数据显示，2023年，上海市新房市场累计供应金额约为6444亿元，同比下降6%；新房市场累计成交金额约为6050亿元，同比下降7%。
第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华向《中国经营报》记者表示，2023年，上海楼市经历了从“过热”到“趋稳”的动态波动周期。但放眼全国，上海市房地产市场表现相对平稳。“从市场成交数据来看，上海楼市正在经历理性回归的过程，市场短期震荡与客户暂时观望，都是市场趋于理性的正常表现。”
市内六区二套房首付比例最低四成
“此次新政最大的变化是，降低了第二套改善型住房公积金贷款的首付比例。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者，按照上海市此前政策，二套住房普通住宅和非普通住宅公积金贷款首付比例分别为50%和70%，而现在则统一降到了50%，从而通过公积金政策调整来解决购房者在换房和改善住房需求时的资金问题。
上述《通知》还提出，对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山区、金山区6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。
在中指研究院上海数据总经理张文静看来，优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。各地公积金政策调控力度和节奏，主要取决于当地房地产市场表现及公积金总体使用情况。
根据中指研究院统计数据，2023年，全国各地已出台公积金相关政策超300条，政策主要集中在提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等。其中，已有30余城对公积金贷款“认房又认贷”的标准进行了优化，超20城执行公积金“认房不认贷”政策，多地降低了公积金贷款购房的首付比例。
另一方面，在此次公布公积金新政之前，上海市已数次优化调整房地产政策。继2023年9月初调整优化“认房不认贷”政策后，上海市自当年12月15日起调整了普通住房认定标准。
与此同时，上海市也进一步优化了差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%；二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。
此外，在中国（上海）自由贸易试验区临港新片区和嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山区、金山区6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。
相关政策也在短期内促进了市场复苏和成交放量。中指研究院统计数据显示，2023年12月下半月，上海市新房市场成交套数环比前两周增长9%；二手商品房12月成交套数16989套，环比11月增长6.9%，但二手房挂牌量仍处于高位，买卖双方仍处于博弈阶段。
2023年新房市场供应、成交“双降”
回顾2023年，上海楼市可谓“冰火两重天”。上半年，上海市房地产市场置业需求明显释放，项目认筹热度高涨，多次重现“千人摇”盛景；但进入下半年，上海楼市表现急转直下，随着“认房不认贷、降首付、降利率、调整普通住房标准”等优化调整楼市政策多招连发，房地产市场开始出现回暖趋势。
据上海链家研究院统计，2023年，上海市共有12批集中供应入市，总计集中供应315个项目，集中供应套数为86368套，供应面积为977.4万平方米。和2022年相比，上海市集中供应项目数量同比增长4%，集中供应套数则同比下降8%，面积同比下降6%，这也说明单个项目的体量变小。
分区域来看，浦东新区总计供应59个项目，体量最大。浦东新区、闵行区、嘉定区作为供应量TOP3区域，比2022年的供应量也有明显增加。从中心城区来看，普陀区、杨浦区、徐汇区供应量较此前也有所增加，各有10余个项目入市，而静安区和虹口区较之前明显减少。此外，宝山区和临港新片区供应量也较之前明显收缩。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，2023年年底，随着新增供应量逐步增加，上海市12月份的供应量创出当年新高。再叠加出台楼市利好政策，上海楼市12月成交量环比增长27%，主要以外郊环间为主，套均面积有所增长，说明新政策促使部分受益的改善群体入市。
上海链家研究院统计数据显示，纵观2023年，上海市累计成交商品房约8万套，同比下降11%；成交均价约6.8万元/平方米，同比上升3%；累计成交金额约6050亿元，同比下降7%；套均总价约759万元/套，同比上升4%。“从认购触发积分的情况来看，触发积分的楼盘占比有所下降。”
在杨雨蕾看来，从总价段分布来看，400万～600万元的房源占比增加较为显著，占比达31%，较2022年增加了5个百分点；而1000万元以上的高端住宅占比已近20%。
对于上海市高端住宅市场发展趋势，唐华分析认为，随着“高积分”“高倒挂”现象逐渐淡出，市场对于高端住宅的认知也在悄然发生改变，已经完全跳脱“地段好、装修豪就是豪宅”的理解。
“市场认知已经逐渐转化为‘规划豪、产品豪、品质豪、服务豪’等一系列更为综合的评判标准，客户更愿意为自己未来的生活实际获得感来买单。换句话说，仅以地段作为卖点而缺乏产品力的项目将会接受更多的考验。”唐华进一步阐释道。